耒阳房地产的冬天来了吗

商业评论 · 发表于 2011-12-12 09:30:15

此轮的房地产调控，是“动真格”的了：从中央到地方陆续且密集出台的各项政策看，剑指高房价。此前，很多人用各种方法测试过中国房价之高，比如与人均收入比，与发达国家的房价比，与发达国家的“房价/收入”比，等等，无论怎么比，都高了。　　评论家们最擅长采用的工具，都是“为我所用”的。要说高时，自有办法说它高。以上的比法，也不能不说没有道理。
　　我再提供一个“民间”的比较法。我的朋友圈子中，有至少两套房子的人不少。设想一下，张三有两套，李四有两套，张三的儿子和李四的女儿结婚了，三家人至少四套，因为我们这一代人大都只有一个子女。
　　那么，多余的那套房子给谁住？等到张三和李四都没了，空出的房子更多。当然，张三和李四有多少孙子和外孙，是决定今后房子是否多余的关键。但不管咋说，中间有个时间差，且这个时间差不是短期。
　　所以，从供给和需求的角度看，房价还是高了。
　　高了就应该向下，但市场又偏不听话。一边是政策的打压，一边是房价的高企。这就成了一个难解的博弈。
　　“不见棺材不落泪”，“不到黄河不死心”，这是人类的通病。
　　回顾中国的房地产市场，是1998年7月3日《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》之后，住房全面商品化，房地产市场才建立起来的。

　　此后忽冷忽热，几经沉浮。当太冷了时，政府希望它热起来，因为毕竟牵引到很多行业，毕竟在GDP中的比重越来越大。这个时候，理论界说：房地产不仅仅是消费，也是投资。按揭优惠、税收优惠，鼓励发展房地产二级市场，于是房产就逐渐热了。曾记否：从1998年以来，政府就两次救市。

　　但热了之后呢，又需要冷了。这个时候，理论界又说：房产只应该是消费，而不是投资了。
　　本来么，你卖你的，我买我的，价格由市场供求决定，用不着别人操心；如果没有外在因素，即便偏离，也能自行矫正。到底有哪些外在因素？有人“控诉”炒房团的罪状，我不以为然。
　　炒房团使用的是自己的资金，炒房不过为赚钱而已，与炒股、炒黄金等等无异。如果没有机会，没有前景，谁会滥用自己的真金白银？炒到没有人接手了，还不是“吃不了兜着走”。

　　真正影响房地产市场的，是各级地方政府。土地财政，成了许多地方政府的主要手段。政府可不比炒房团，第一不用出资炒作，第二不愁没人接手，这是谁也比不了的“得天独厚”。

　　本来么，忽左忽右，忽冷忽热的调控，是政策的常态。但这次政府决心之大，力度之大，非以往可比。再想想一直在高位的房价，就不能不令人想到：房地产的冬天也许真的要来了，而且不是一个短冬。股谚云：横着有多长，竖着就有多高。这话在房市也会应验，只不过这次是往下竖着。
　　至于这个冬天冷到什么程度，以及这个冬天有多长，没有人能够预料。但可以肯定的是，现在还只是冬天的前夜。
　　如果要预测冬天的长短和寒冷，有两个视角可供参考：第一，当冷得不能再冷的时候，该是逐渐转暖的时候了；第二，转暖之前，总是会有很多先兆的，比如政府的态度。
　　这话虽然看起来是废话，但很多真理就是废话来着。还是说说股市，有个流传甚广的和尚炒股的故事：和尚以慈悲为怀，当别人都不买股票时，他买；当大家争着买股票时，他卖。结果，和尚发财了。

商业评论 · 发表于 2011-12-12 10:46:30

房地产的冬天还没有到来？ / 信力建

11月17日，天气预报称广州将大幅度降温，而广州的房子在经过大半年的冷处理之后，似乎比人更早的感受到寒冬的来袭。是夜，珠江风起，包括信力建、邓良平、韩世同、黄韬、李素磊、曹建、龙斌、余以为、彭澎、张建平、黎文江、马中飞、孙潮等人在内，大家召开“第四次房地产会议”，对房市的冬天是否来临，以及如何应对掀起了一场头脑风暴。

“唱衰”与“看红”相持不下

从北上广深四大城市的房屋成交量大幅下滑，以及住宅均价首次回落的数据来看，一些朋友认为房市的拐点已经到了。从目前情况看，温政府会维持现有的调控措施，即便不出台新的政策，以现有的严厉程度持续下去，楼市还会继续往下跌。再加上市场传出明年政府推出房产税一事，对于投资的心理预期也是不小的打击，买房的人会越来越谨慎，明年的房市可能更加惨不忍睹。

而另一帮朋友则持完全相反的观点，认为目前的严控只是权宜之计，地方政府不可能承受房价下降50%的恐怖局面，否则没有房地产商会去拿地，政府的财政来源将彻底断奶。广州今年有十几块地没有卖出去，市值大概200亿，没有了土地出让金，地方政府只能通过发债来维持本来就负债累累的财政，然而发债的钱远远都抵不上卖地的钱。也就是说，如果不卖地，本来就已经破产的地方政府会加速自己野蛮化掠夺以及破产的进程。迄今为止，中介关门了很多，而地产商却没有出现裁人的现象，从整个资金链来看，房地产企业普遍没有什么问题，该赚的已经都赚够了，大家只是调低了年初的盈利目标而已，广州的两大房地产企业还可以玩中超证明自己不差钱。种种迹象显示房地产企业都穿着大棉袄准备过冬，而很多民营企业则是穿单衣挨冻。包括国际货币基金都在警告中国，房价暴跌可能会打击中国的金融业。

还有人认为限购限价带来了房地产的春天，原本聚集在大城市的泡沫被挤向了全国各地，一线城市的地价趋稳回落，而二三线城市的地价继续呈上涨态势。用计划行为对抗市场，有可能酿成火烧燎原的后果。

房价是各级政府合力的结果

房价过高当然有很多弊端，但是也有其正面的意义，一方面吸收了政府超发的货币，如果不是，市场上其他产品的价格会进一步，CPI也不可能是现在的6%；另一方面，房子客观上拉动了内需，当然这种拉动是一种畸形的刺激。国民在缺乏保障的情况下都不敢消费，政府只有想方设法通过房子来强迫国民消费，包括教育、医疗，都是政府在强迫国民消费。

没有其他产业可以替代房地产

打压房价导致拥挤在房地产的资金开始流向地下钱庄以及高利贷行业，很多房地产企业不会把钱拿去做实业，而是拿去放贷，包括地方政府也在放贷。放高利贷来钱快，做实业是亏本买卖。

广东省这几年一直致力于腾笼换鸟，产业升级。事实证明，笼腾空了，鸟却没有进来。高新产业、环保产业不是想当然就能代替现有的制造业的。对于一个人口众多，产能过剩的国家来说，制造业仍然是发展的出路。

政府是否能改变长期以来外向主导的经济，把两头在外，改为内外兼顾。形成内外统一的商品市场

保障房是雷声大雨点小

尽管李克强副总理声称今明两年要新建2000万套保障房，由于中央政府没有资金支持，很多地方只是在装模作样，房产商也没有动力与义务为大佬买单，所以，那些开工的建设大都是面子工程，用来应付上面的检查。

尽管大家对于房价走势有不同看法，争论中还是在以下几点达成了共识：1、温家宝任内，现有严厉的调控政策不会有太大的变化，但是不会出台新的调控措施，因为中央政府也是走一步看一步；2、近10年，中国的房地产行业是拉动“鸡的屁”的支柱产业；3、房地产的今天是政府一手造成的，是超发货币造成的，并不是地产商绑架了政府，而是政府绑架了整个经济；4、一旦房地产泡沫马上破灭会带来很大的连锁反应，从地方政府到银行再到整个金融业都会无一幸免；5、希望能够缓慢下调房价，而不是采取硬着陆的方式。

耒阳房地产的冬天来了吗

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