任志强秦虹激辩:2013年房价是否真会出现暴涨

A方 秦虹
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& h9 r+ x- X6 j- D0 @; Q. \　　住房和城乡建设部政策研究中心主任
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　　B方任志强
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' v% {5 ?% @2 W0 Z　　知名地产人士、华远地产股份有限公司董事长

　　激辩1

　　2013年房价是否会暴涨？
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　　任志强明年3月，房价将暴涨。房价为何会在明年暴涨？这是供求关系决定的。由于限购令等一系列政策，2011年之后土地供应开始出现下滑。2012年的土地负增长比去年还严重，因为土地2011年上半年还是增长的，下半年以后才是负增长的，2012年全年都是负增长。2012年第一、二季度负增长幅度都很大，三季度虽然有所回升，但二季度是负增长26%。没有土地去保证供给，房价必将出现上涨。

　　“暴涨论”是有依据的。根据统计，“2006年土地供应负增长，2007年房价暴涨，2008年土地供应负增长，2009年房价暴涨。既然前两次都出现土地负增长之后房价暴涨，那是不是这次也会出现相同状况？因为供求关系是平衡的，除非需求下降了。但现在看来需求没有下降的可能性。”
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/ I: m, A* i/ l　　“暴涨”的标准是什么？“如果房价增长幅度大于收入增长的幅度他就变成房价收入比例差距越来越大，它是不合理的，就叫暴涨。所以很多人搞不清楚，一说暴涨好像就以为非得翻两番才叫暴涨。”
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3 M  c  E! z* |# L. F# O　　秦虹尽管2012年末市场有所回升，但是房地产市场大幅反弹的可能性不大。就宏观政策和外部经济环境看，短期房地产市场“稳”字当头，2013年市场不会有大幅的回升。首先，现在的房地产市场环境不同于2009年，当时是政府放松货币的幅度非常大。今年的货币政策是有限放松，宽松幅度并不是很大。其次，本次调控对于投资和投机性需求采取比较严厉的控制。最后，现在的库存量非常大，明年即使房价有所上涨，回升的幅度也是有限的。
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　　调控是否能抑制房价？

' `) ?. Q* \6 s% r7 `- a　　任志强政策和市场是两回事，我们既要看市场又要看政策，很多时候政策是失败者。楼市限购令，就是“最烂的政策”。
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　　“政府既想多卖地多拿钱，又不愿意给百姓涨工资，还奢望百姓都买得起房，那简直就是梦话。心肌梗死的时候，政府不是给你吃治心绞痛的药，而是打封闭，认为你不疼就行了，至于死不死都没关系。就好像现在的房价，只要不涨政府就满足了，至于大家买得起买不起都与其无关。”
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9 S' \1 T; Z5 B; k　　秦虹目前中国房地产行业的调控仍会坚持下去，而对投机性需求，必须严格控制。“关键在于管理好投机性需求与中低端需求这两端，保证中低端与夹心层购房者能买得起房”。

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" s% \7 ?5 L4 Y' o　　楼市应该如何转型？
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; f6 j6 ?3 q* c, s　　任志强房地产行业是最难调整的行业，因为投资大、周期性强，一个地产政策应该至少持续五到十年，开发商买了地就必须把他干完，这个过程一般都需要五年。如今，许多开发商也在纷纷尝试转型，包括有开发商转型做商业地产，有的开发商转型做旅游地产，不过这些都不叫行业的真正转型。“只有像潘石屹这样从卖房子到持有才叫真正的转型。”
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　　秦虹新型城镇化将是未来房地产业的机会，城镇化政策也将对房地产市场带来较大影响。当前我国城镇化率处于中等偏下水平，潜力巨大。在未来出口难以持续保持高水平的情况下，只能依靠内需拉动经济增长，城镇化进程的推进将是拉动内需主要动力。
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- ]* _' |8 s. ]$ L　　目前，我国城镇人口还处于增加阶段。过去十年，平均每年城镇新增常住人口是2100万人，未来到2020年之前，城镇人口还是会增加，特别是大城市尤为明显；其次，现在市场上改善性需求仍然在继续。随着我国城镇人均住房水平提高较快，还有相当一部分家庭对住房改善性需求比较旺盛；最后，家庭小型化带动住房需求。
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4 f/ D3 [. b/ l- ]& u　　“土地不能自由买卖导致中国房价扭曲。”本月5日，在电子科技大学EMBA十周年经济论坛上，著名经济学家茅于轼对五百多位EMBA高管学员表示，土地自由流动后，房价将可能会大幅下降。同时他指出，30到40平方米的小户型将成开发商新的增长来源。
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  V% K4 a3 F: f: Q9 i% Q& l　　调整两年后依然乐观

9 q/ a' D% Z, q" v( ]　　“2013年房价还会温和上涨。”茅于轼表示，前几年中国房价上涨了至少一倍，原因在于缺乏有效的投资渠道，有剩余资金的人不能进入石油、通讯等行业，股市又不稳定，这导致很多人买房不是为了居住，而是用于投资。
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　　茅于轼指出，土地有效供给不足是房价坚挺的重要原因。“房地产行业的暴利正是由于竞争不充分，土地自由流动后，房价就会下降一大截。”
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　　虽然房地产行业在近两年遭遇调整，但茅于轼对房地产行业仍然较为乐观。“小面积、低配置的房产将是未来的机会。”茅于轼认为，城镇化将促使大量农民进城，形成大量购房需求，但这部分购房者的目标不是现有的户型，30到40平方米的房子会比较受欢迎。

　　住房保障应发补贴而非建房
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　　保障性住房建设在今年将迎来一个高潮，但茅于轼认为，政府参与保障房建设过多地干预了市场。“最好对有住房困难的人群进行住房补贴，建房是开发商的事情。”茅于轼表示，发放住房补贴能适应不同人群的各种需要。
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" V* [9 u0 T; D2 Q7 X/ l0 R; R  g　　他认为，贫富差距悬殊和土地问题才是中国房地产业的问题的根本，在这种情况下，政府应保障低收入人群的住房需求，而现有的保障房政策却瞄准普通人。
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