作者：看见耒阳
0 e3 o" d9 W& z; M& _+ r% {: @ 近日，为了让孙子顺利上学，市民周阿姨带着女儿到房产局，打算办理过户业务。然而，她们却遇上了难题——因房子是老小区，没有土地使用证，也就办不了不动产登记证，也就意味着过不了户。由于过不了户，孩子上学就成了问题。
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6 v5 S! ?2 l( J. p: u多年前，辛苦半辈子买一套房子进城，拥有着自己的产权那一刻，他们肯定特别激动。但是当他们的房产证需要转变为不动产证、拥有房产证却不能办理不动产权证的时候，他们只有焦虑和惶恐。
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6 W. _+ c3 G! p& M" N2 W' r9 Y; \" Q那么，什么情况下，是不能办理不动产权证的？《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行。按条例规定：
3 m2 Y8 Q2 P2 r3 b2 n+ k+ z; {原有房产如果已经登记，证书继续有效；如果没有登记，当事人即使不进行交易，也可以申请登记；如果要进行交易，则必须先登记。所以，虽不要求强制换证，但是，一旦要进行房屋买卖，就需要提前将手中的“房产证”换成新的“不动产权证”。 0 I1 F- H# R7 @, H% \
办理不动产登记前需进行房地“落宗”，通俗解释，“落宗”就是将房子和土地以经纬度座标定位，整合房地信息，才能进入不动产登记系统平台自动生成唯一代码。没有合法权属来源的土地是无法定位经纬度的，也就不能“落宗”。
( R$ f, J! V7 w" ?8 p由于早期城市管理不规范，许多项目在建设时没有办理用地手续，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款规定：“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。”由于上述楼栋无用地手续、未办理土地登记，导致许多住户暂不能办理抵押、转移等不动产业务。
( J. k1 C8 o. i. p# o' Q* a( j目前耒阳存在上述问题的房屋比较普遍。但事实上，有房产证、没有国土证不能办理不动产登记不是绝对的。购房者有房产证、开发商持有国土总证或有房产证，土地有合法权属来源的不动产是可以办理不动产登记的，但如果属非法占地建房，没有用地审批手续，即使有房产证也是不能办理不动产登记的。
7 b8 v5 n5 \( X! O& x/ b如果你买的不是商品房(该房没有合法的手续)，开发商是违法开发的，那么你的房屋是违法建筑，政府有可能会拆除，并且不会对你们进行补偿。你们的损失只能向开发商追偿，如果你们知道这是违法建筑，你们为了图还买的话。在开发商那里你们也不可能得补偿。
- s3 B' P! V, ^" _4 P耒阳开发商土地使用权证抵押给银行的情况也比较普遍。这种情况，如果开发商合理取得土地使用权，还没给居民办理土地分户手续的，可以继续找开发商提供有关材料办理相应证件。 8 B/ y2 p9 q: b
据悉，耒政发[2017]7号文件下发后，耒阳国土资源局已督促收回多个房产开发公司的土地总证，并组织力量进行了提前落宗，现大部分房产项目的购房户已随时可以申请登记；对部分开发主体已灭失、房地资料严重缺乏的项目主动聘请技术单位测量，多渠道完善资料；对有合法权属来源暂未办理土地证，以房产证抵押贷款到期的，设定一年过渡期，以简易程序纸质审批；对开发商拒不配合购房户办理不动产登记的，符合条件的允许单方申请（按规定转移登记需双方现场申请）等。 $ [! R ~$ b* J& p1 E
至于其他的历史遗留问题情况，可能需要等市政府出台相关处置方案，才可解决。希望市政府重视此类问题，对于房地不一、有房证无地证等影响不动产统一登记的历史遗留问题，尽早出台解决措施。
; |' W' M& L5 J5 K+ q2 Z! ]6 G更多详情可参看耒政发[2017]7号文件、咨询不动产登记中心。 4 u1 C+ O7 n, K6 z2 `& e
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