开发商到底能不能销售停车位

花花 · 发表于 2018-6-3 09:33:31

去年，一则关于小区车库之争的帖子刷爆了朋友圈，因涉及到广大业主的利益，不少业主群都为之沸腾！

这则南京星汉城市花园小区业主委员会和开发商争地下停车库的案件，因全体业主享有车库权益的判决结果，被冠以“全国首例”而被称为小区车位归属的“样本案例”。但成都商报记者调查发现，该案例实际发生在2003年，而且已经在2014年进行了重审，最后的判决结果其实和当初大相径庭！
这个被推崇为“典范”的案例为何改判？开发商和业主，小区车位到底归属于谁？开发商到底能不能出售呢！？
  相关专家表示，2007年出台的《物权法》实际已经明确，规划用于停放汽车的车位、车库属于开发商，只有占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，才属于业主共有。但因信息不对称等因素，近年来诸多车位之争仍在继续。
住宅小区的车库到底属于小区业主，还是属于房地产开发公司？在车位价格走高的今天，这确实是个有普遍代表意义的问题。这篇文章在不少业主群广泛传播“犹如当头棒喝”，想买车位的业主在考虑要不要把车位所有权争回来，买了车位的则想知道能不能把钱追回来。成都商报记者调查发现，这个案例的确是一个真实的案件，但是并非发生在最近，而是在13年前，由南京鼓楼区法院一审作出判决。当年此案确实引起轰动，很多媒体以“开发商无权出售小区车库”、“开发商被判重复销售”为题，对这例“全国首例小区车库之争”竞相报道，人民网记者引用专家评论称“这个判决很精彩”。

但是，事隔多年后，判决结果却发生了变化。当时做出判决的鼓楼区人民法院今年4月8日在官方微信上对此回应称，实际该案在11年后经南京市中级人民法院审理，认为原审查明事实不清，裁定撤销原判，发回重审。也就是说，这份在网络流传甚广的判决并未生效。  成都商报记者查阅了“原告星汉城市花园业主委员会与被告江苏星汉置业有限公司车库纠纷一案的民事判决书”，判决书称，星汉城市花园小区规划核准车库数量为36个，实际建设59个，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，超规划建设的23个车库应属业主共有。

因此，星汉城市花园小区业主称对小区全部车库均有所有权的要求，法院并未予以支持。最后，因为开发商应移交的车库还有5个已出售给小区其他业主，判定开发商向业委会支付5个车库对应的出售价款50万元。

鼓楼区人民法院认为，判决遵循了房地产市场的交易习惯，最后的生效判决并无不当，双方当事人也表示接受，在解决积年纠纷的同时也取得了较好的社会效果。几乎所有的城市都不办理地下车位的产权登记，在此背景下，许多企业无奈以转让“使用权”、长期租赁等方式变相销售！

即使由于登记机构的原因，暂不能登记过户，这个合同仍是有效的，双方的权利义务是明确的。这样，在将来具备了登记条件时，业主可以直接凭买卖合同去申请登记。

　　现在开发商不敢签买卖合同的重要原因，是无法解释：既然你卖产权给我，为什么不能登记？——害怕业主追究它不能登记的责任。这个风险确实存在，但可以通过合同加以规避。合同中可以实事求是地说明：“出卖人保证本车位属于规划内的车位，开发建设手续合法齐全。由于登记机构的原因，目前车位不能办理产权登记。出卖人承诺，自车位交付之日，一切权利义务均转移给买受人。待登记机构可以办理车位产权登记时，出卖人为买受人办理产权登记提供所需要的证明文件。办理登记所发生的税费由买受人承担。”这样一份合同，对于业主而言，是吃了一颗定心丸，知道这个车位的产权是自己的了；探讨车位所有权问题，只能以物权法为依据，而2007年10月1日实施的物权法，早已把车位作为一个重点问题规定清楚了。这么多年过去，还有人争论，甚至转发一个陈年旧案的错误判决，制造“法院把车位判归全体业主共有”的假象，竟然还很有市场，这不能不令人感到，物权法还没有进入我们的生活，更不用说深入人心。
　　重发本人2011年写的九千字长文(慎入)，供关心车位产权问题的朋友们参考。       住宅小区里的车位车库产权是谁的，在物权法公布之前，一直争议很大。2007年物权法公布，应当说为这个争论划上了句号。但问题并没有完全解决。什么叫“车位车库应当首先满足业主需要”，以及人防车位的产权、露天车位的产权、关于车位的登记、关于政府作出的车位权属的规定有何效力等，都存在不同认识。本文拟通过物权法、最高人民法院2009年关于区分所有权纠纷的司法解释等法律，分析与车位权属有关的一系列问题，以期抛砖引玉。
一、车位的所有权是如何产生的
　　车位车库，除去机械车库属于机械设备外，均属于不动产的范畴。用法律语言表述，属于建筑物(独立车库、地下车库、架空层车位)、构筑物或者附属设施(露天停车位)。
　　不动产的原始产权，产生于制造。物权法第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”据此，合法建造的行为完成，就产生所有权，建造人是原始权利人。
　　物权法第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”建设单位(开发商)作为最初的建设用地使用权人，投资建设的全部房屋、设施，它是唯一的、原始的所有权人。只有两种情况例外：
　　一是法律另有规定，如物权法规定，物业管理用房属于业主共有；绿地、道路属于业主共有或者属于市政；利用业主共有的道路和场地设立的车位属于业主共有，等等。在这种法律直接规定的情况下，建设单位的原始所有权受到法律的限制，甚至被法律剥夺。

   二是建设单位将自己的权利转让、赠与或者放弃，如通过合同以及宣传资料，表明某些车位为业主共有，这就让与或者放弃了自己的权利，所有权自然转移到受让人手中。　　除了这两种情况外，车位的所有权都是建设单位的，认为它属于全体业主或者政府有权支配，都没有法律依据。
　　现实中，关于车位的产权，流行过种种错误认识。
　　一是“成本决定车位权属”。有人认为，车位成本已计入房价，故开发商卖了房子就等于卖了车位，再卖车位就是卖第二次，所以车位属于买了房子的全体业主，开发商无权独立销售。
　　这种观点错在把成本作为所有权的依据。成本是会计学概念，其意义只在于计算收益，与所有权无关。所有权取得的各种方式中，没有支付成本即取得所有权的方式。建设单位的成本如何分摊是个经营问题，与所有权没有任何关联。
　　我过去曾经用“卖豆腐模型”来说明成本与所有权无关：杨白劳用50元成本制作了100斤豆腐，卖了80元，就是说，已经收回了全部成本，还有30元的毛利，那么这时他还剩下10斤豆腐，这是谁的？如果按成本决定论，这10斤豆腐就应当属于当天买豆腐的全体顾客，现实中谁会这样主张？
　　所以，成本与所有权无关。成本如何分摊，车位有无分摊建造成本，都不是判断所有权的依据。
　　二是“功能决定车位权属”。有人认为，车位是为住宅配套的，住宅是主物，车位是从物，根据从物随同主物转移的原理，车位的产权应随房屋一起转移，而不能单独作为交易的标的。对此我要说，功能不决定所有权。最简单的例子，就是住宅小区中的IC卡电话，它显然是为小区业主的生活配套的，但它的所有权是独立的，属于通讯运营商。关于从物与主物，也是一个相对的概念，凡能单独作为交易标的的物，就是主物。比如买一个手机，有时会有一个原装的护套，这是从物；但也有单独卖的护套，这就是主物。车位有独立的构造，独立的功能，能够单独作为交易的标的，这就符合了区分所有权建筑中专有部分的属性，而不是房屋的从物。
三是“容积率决定所有权”。有人认为，车位不计入容积率，占用的土地都由业主分摊，故不能独立实现所有权。容积率是规划指标，本质是行政许可，是一定面积的土地上允许建造多少房屋，它只约束建设行为，与所有权无关。过去以至目前，规划部门在计算容积率时都不将车位计算在内，是因为政府控制的主要是房屋建设的规模，而不是车位的数量。不计入容积率并不意味着车位没有独立的产权。就以房屋而论，如果超过了政府核定的容积率，产生的只是违反行政管理的后果，但不可能因为超出容积率，就归业主共有。
四是“业主的利益决定车位权属”。有人认为，如果允许开发商处分车位，其势必损害业主利益，故从维护业主利益的角度，应当将车位归属于全体业主。这更是无稽之谈。同为一个市场上的民事主体，业主的利益要保护，开发商的利益就可以损害吗？合法的利益，都应当得到保护。目前车位的矛盾突出，但这究竟是由于开发商有权处分而导致，还是供需不平衡所造成？一个500户的小区，只有100个车位，无论由谁分配，资源都是紧缺的。即使法律规定业主共有，业主如何合理分配，仍然是一个困难的问题。稀缺资源由市场分配，最符合公平与效率的原则。即使车位全部为业主共有，也不可能任人无偿使用。
　　综上所述，住宅小区的车位，原始所有权只能是建设单位的，业主只是基于法律的规定或者建设单位的出售、出租、附赠等行为，继受取得车位的权利。

花花 · 发表于 2018-6-3 09:34:06

三、人防车位的所有权
　　住宅建设中，通常会配建人防设施，平时作为车位利用，这就形成了人防车位。关于人防车位的产权，也有一些认识上的误区。
　　一是“人防车位属于国防资产，因此人防车位的产权属于国家”。《国防法》第三十七条规定，“国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源，以及由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产。国防资产归国家所有。”由此可见，国家投资是国防资产的前提。人防车位是建设单位全额投资，政府又未加征收，怎么就成了国防资产？
　　二是“人防车位是政府强制配建，是开发商应履行的义务”。《人民防空法》第五条规定，“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设”。既是“鼓励、支持”，就不是强制性要求，更不是法定义务。即使政府作为规划要求，也并不改变产权的性质。房屋也是按照规划要求建的，难道产权也成了政府的？
　　从法律关于所有权的一般规则来看，谁投资，谁所有；建造人是原始所有权人；建设用地使用权人享有建筑物、构筑物及附属设施的所有权；从特别法规定来看，“谁投资，谁受益”(人民防空法第五条)，也没有对社会投资的人防设施的所有权作出特别规定；再从物权法及相关司法解释规定来看，所指的都是“规划用于停放汽车的车位车库”，并未区分形态，没有规定地下的具有人防功能的车位除外，那我们就没有理由把人防车位从物权法第七十四条的规定中排除出去。从实务情形来看，目前上海、广州、重庆都规定人防车位可以转让，可以办理登记，这是贯彻物权法的正确做法。这种情况下，人防车位与一般车位不同的地方，只是它多了一个战时防空的功能，在产权明晰的情况下，人防设施的功能也会得到有效保护，一旦发生战争，随时可以被国家征用转作防空设施。但在大部分城市，政府都规定人防车位不能转让，只能移交给人民防空部门。而车位转交给人防部门后，多由人防办转手出租，未见发挥什么国防效益。并且，这种涉及改变所有权的规定是否合法，也大可商榷。

花花 · 发表于 2018-6-3 09:34:36

四、地方性法规、规章、规范性文件无权改变车位的权属
　　不少地方，通过出台地方性法规或者规章，甚至政府规范性文件，规定住宅小区内的车位产权归谁、如何利用、禁止或限制转让等。这些规定涉及到改变和限制所有权，涉及到人民重大的财产权利，是否有效，值得探讨。
　　谁投资，谁所有，这是民法的基本原则；建设用地使用权人建设的建筑物构筑物及附属设施属于建设用地使用权人，这是物权法的明确规定。要改变这些原则与规定，只有法律才可以。立法法规定，关乎民事基本制度的事项，只能制定法律。所有权就是涉及民事基本制度的问题，也是人民最重要的财产权利，通常只能由基本法律规定，如民法通则、物权法。如果给地方性法规、规章甚至规范性文件留出干涉所有权的空间，势必使法律的尊严与人民的权利受到损害。因此，地方性法规、规章、规范性文件都无权改变与限制所有权，也无权界定、限制车位的所有权。
　　最高人民法院制定的《区分所有权纠纷司法解释》体现了这个重要原则，第十八条规定：“人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。”这里明确排除了地方性法规(包括所谓的特区法规)、规章与政府规范性文件干涉所有权的效力，这是对物权最有力的保护，也是这个司法解释中最大的亮点。

花花 · 发表于 2018-6-3 09:34:48

五、如何落实“首先满足业主需要”
　　《物权法》第七十四条第一款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”如何理解与落实这一规定，存在不同认识。
　　从逻辑上看，“首先”满足业主需要，就意味着“其次”可以另作安排。于是，有人理解为在一定期限内，只能向业主销售或者出租，之后，就可以处分给业主以外的人；也有人理解为，在同等价格条件下，业主有优先购买与承租的权利，但业主以外的人也可以购买、承租。
　　最高人民法院在制定《区分所有权纠纷解释》的过程中，在这个问题上经历了多种变化。2008年3月15日的征求意见稿第二条规定“开发商应当确保每一户业主在购买房屋时起一年之内能够购买或者租赁一个车位或者车库”；2008年6月16日公开征求意见稿第四条改为，建设单位应确保每一户业主在办理房屋入住手续后四年内，能够按照规划配比，购买或者承租一个车位。而在最终公布的解释中，变成了“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。”这里已经没有了期限的规定，意味着业主在任何时候，都有权利要求建设单位按照规划配置比例，向其提供车位，这就是“首先满足业主需要”。
　　按此规定，“首先满足业主需要”对于建设单位而言，就是必须按规划配置比例，将车位处分给业主。既不能处分给业主以外的人，也不能超过规划配置比例，集中处分给特定业主。比如说，某住宅小区的车位与房屋套数的配置比例是1：1,那么，每套房屋的业主只能购买或承租一个车位，不能有两个，更不允许业主或者非业主投资性的购买。这种要求的初衷当然是好的，但现实中能否行得通，值得研究。
　　建设单位追求的是经济效益，是尽快消化车位，周转资金；而业主希望用最低的代价使用车位，法律越有保障，他越不急于购买。而有投资车位意愿的业主又想多持有一些车位，建设单位在车位难以消化的情况下，把车位售给投资业主，就成了很难避免的选择。这样就产生了下边的问题。

花花 · 发表于 2018-6-3 09:34:59

六、处分车位未“首先满足业主需要”的法律后果
　　如果建设单位把车位卖给业主以外的人，或者超比例处分给业主，法律后果是什么？在《区分所有权纠纷解释》起草过程中，这个问题也经历了一个变化过程。在2008年6月16日公开征求意见稿上，规定建设单位将车位、车库处分给业主以外的人，业主请求确认该行为无效的，应予支持。而在最终公布的文本中，这个违规处分无效的条文被删除，使此行为的法律后果变得不确定。
　　实践中法院普遍认为，建设单位违规处分车位的行为可认定无效，但这既无法律依据，也并不具有可行性。
　　一是起诉的业主要请求确认建设单位与第三人的合同无效，必须掌握该合同的内容，做到有的放矢，而这对于起诉的业主来说，是相当困难的；
　　二是如果违规处分的车位已经再次转手(这种可能性是很大的，因为业主可能在入住十年后才需要车位)，这就涉及到对受让人善意取得的保护；
　　三是如果违规处分的车位已经办理了登记，轻易改变显然不利于财产秩序的稳定；
　　四是即使认定了原合同无效、注销了登记，起诉人是否必须购买？他不买怎么办？
　　五是如果起诉人愿意购买，价格如何确定？是以当时价格还是现在价格？价格协商不成怎么办？这些问题，都是合同认定无效后，很难处理的问题。
　　从保护业主车位权利，同时也有利于财产秩序稳定的角度，不妨借鉴承租人优先购买权受到损害的救济方式。
　　过去很长一段时间，都规定未保障承租人优先购买权而转让房屋，承租人有权请求认定该合同无效(最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)118条)，但后来发现实务中问题很多，且与物权法冲突，遂于2008年12月8日废止了这一解释。2009年9月1日施行《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”
　　参考这一方式，车位权利受到损害的业主，可向建设单位要求损害赔偿，这时他只需要证明规划配置比例与自己未获得车位的事实，无须再举证建设单位向谁违规处分了车位，法院可以酌情判决赔偿。这样既对开发企业随意处分车位形成制约，也促使业主及时购买车位，避免让业主误解自己的车位是在法院上了保险的，而高枕无忧。

花花 · 发表于 2018-6-3 09:35:11

《物权法》第七十四条第二款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，可见物权法采纳了“约定说”的观点。约定的方式包括出售、附赠、出租等方式。所谓出售，就是指建设单位将车位、车库卖给业主；所谓附赠，指建设单位将车位、车库赠给业主；所谓出租，指建设单位将车位、车库租给业主。各种形式都可以作为解决车位、车库归属的方式，从而满足业主的需要。小区内车位、车库的开发建设应工程建设部门审批，并取得工程规划许可手续，对于取得工程规划许可审批手续建设的车位可称之为规划内的车位、车库。在不占用业主共有的道路或是其他场地的情况下，规划内的车位、车库应根据约定来确定归属。也就是说建筑区划内规划建设的车位属于开发商所有，可以售卖;建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外新增的车位，且占用了公共土地，则属于小区业主共有。

我国法律法规没有禁止对地下车位设立所有权,但现实中,大多数城市登记机关均拒绝为地下车位办理所有权登记。作为不动产的地下车位，其交易规则却是“买卖合同+交付”,购买人因无从登记,只能作为一个有权占有人,保有其对地上车位、车库的占有用益。

几乎所有的城市都不办理地下车位的产权登记，在此背景下，许多企业无奈以转让“使用权”、长期租赁等方式变相销售！

即使由于登记机构的原因，暂不能登记过户，这个合同仍是有效的，双方的权利义务是明确的。这样，在将来具备了登记条件时，业主可以直接凭买卖合同去申请登记。

　　现在开发商不敢签买卖合同的重要原因，是无法解释：既然你卖产权给我，为什么不能登记？——害怕业主追究它不能登记的责任。这个风险确实存在，但可以通过合同加以规避。合同中可以实事求是地说明：“出卖人保证本车位属于规划内的车位，开发建设手续合法齐全。由于登记机构的原因，目前车位不能办理产权登记。出卖人承诺，自车位交付之日，一切权利义务均转移给买受人。待登记机构可以办理车位产权登记时，出卖人为买受人办理产权登记提供所需要的证明文件。办理登记所发生的税费由买受人承担。”这样一份合同，对于业主而言，是吃了一颗定心丸，知道这个车位的产权是自己的了…

虽然确定地下车库的所有权的归属尚无法律明文规定，但它具有专用使用权是不容置疑的。法律上未确定其所有权并不意味着相关的权利就不存在。如违法建筑的建造人，他肯定是无法取得法律上的所有权，但实际上他又是违法建筑的所有人，如果其它人对他的违法建筑具有侵害行为或者违法妨碍其行使正常的居住权，照样要承担民事责任甚至刑事责任。

再如，购买房屋后在没有登记办理好所有权证书这段时间内，购买人仍然可以凭借相关票证来证明其对该房屋享有所有权。更何况地下车库的兴建一般都是经过合法审批手续的，并不存在违法行为。

“人防工程地下车库”归谁使用管理?依照《人民防空法》之规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条的规定“作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积”，可见业主所购房屋的公摊面积中不包括地下人防工程的面积，因此，人防工程的投资主体不是业主而是开发商。

据建筑业业内人士透露，三线城市看似15平方的车位，实际建筑面积为35平方米的地下车位为例，市区一个地下车位建筑安装成本为2300～2500元/平方米，整个建筑安装成本为80500～87500元。而市政配套费方面只有供电一项（不需要水、暖、燃气），大约127元/平方米，整个配电费为4445元。两者相加，一个标准地下车位的成本为84945～91945元。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。也就是说，规划本来是车位，还没有卖给业主的，一般就是属于开发商。

虽然根据政府规定，开发商应当修建地下车库作为小区的配套设施。但只要具备相应的条件，开发商仍有权销售地下车库。因为法律并没有规定要将地下车库无偿交给业主使用。地下车库和房屋的关系不同于水电和单元房屋、电梯和高层建筑的关系。地下车库并非房屋必须要配备的设施，它与单元房屋是主次关系，不是主物与从物关系，系相对独立建筑物，它可以独立使用而不失使用价值。因此，只要在房屋买卖合同中没有特别约定，则不存在从物随主物一并买卖转让的说法。开发商如没有承诺无偿给业主提供地下车库，且并没有把地下车库面积计入共摊面积内，那么，投资兴建该类地下车库的开发商对此享有专有使用权，业主也就无法要求开发商无偿交付其使用。

小狗 · 发表于 2018-6-3 09:36:15

不知道还有多少业主对地下车位归属权有争议的，等你弄明白时候，大家都明白了！价格也就不是以前的价格了！眼光很重要，傻傻的买，不知不觉升值好几倍！精明的算，最终算掉几百万！

开发商到底能不能销售停车位

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