没有产权证的车位是否违法所卖

《物权法》第七十四条第二款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，可见物权法采纳了“约定说”的观点。约定的方式包括出售、附赠、出租等方式。所谓出售，就是指建设单位将车位、车库卖给业主；所谓附赠，指建设单位将车位、车库赠给业主；所谓出租，指建设单位将车位、车库租给业主。各种形式都可以作为解决车位、车库归属的方式，从而满足业主的需要。小区内车位、车库的开发建设应工程建设部门审批，并取得工程规划许可手续，对于取得工程规划许可审批手续建设的车位可称之为规划内的车位、车库。在不占用业主共有的道路或是其他场地的情况下，规划内的车位、车库应根据约定来确定归属。也就是说建筑区划内规划建设的车位属于开发商所有，可以售卖;建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外新增的车位，且占用了公共土地，则属于小区业主共有。

' z6 Z0 Z7 H! L: g我国法律法规没有禁止对地下车位设立所有权,但现实中,大多数城市登记机关均拒绝为地下车位办理所有权登记。作为不动产的地下车位，其交易规则却是“买卖合同+交付”,购买人因无从登记,只能作为一个有权占有人,保有其对地上车位、车库的占有用益。
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) ^9 L- h$ P" P- b! K, L几乎所有的城市都不办理地下车位的产权登记，在此背景下，许多企业无奈以转让“使用权”、长期租赁等方式变相销售！

即使由于登记机构的原因，暂不能登记过户，这个合同仍是有效的，双方的权利义务是明确的。这样，在将来具备了登记条件时，业主可以直接凭买卖合同去申请登记。

　　现在开发商不敢签买卖合同的重要原因，是无法解释：既然你卖产权给我，为什么不能登记？——害怕业主追究它不能登记的责任。这个风险确实存在，但可以通过合同加以规避。合同中可以实事求是地说明：“出卖人保证本车位属于规划内的车位，开发建设手续合法齐全。由于登记机构的原因，目前车位不能办理产权登记。出卖人承诺，自车位交付之日，一切权利义务均转移给买受人。待登记机构可以办理车位产权登记时，出卖人为买受人办理产权登记提供所需要的证明文件。办理登记所发生的税费由买受人承担。”这样一份合同，对于业主而言，是吃了一颗定心丸，知道这个车位的产权是自己的了…
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虽然确定地下车库的所有权的归属尚无法律明文规定，但它具有专用使用权是不容置疑的。法律上未确定其所有权并不意味着相关的权利就不存在。如违法建筑的建造人，他肯定是无法取得法律上的所有权，但实际上他又是违法建筑的所有人，如果其它人对他的违法建筑具有侵害行为或者违法妨碍其行使正常的居住权，照样要承担民事责任甚至刑事责任。
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再如，购买房屋后在没有登记办理好所有权证书这段时间内，购买人仍然可以凭借相关票证来证明其对该房屋享有所有权。更何况地下车库的兴建一般都是经过合法审批手续的，并不存在违法行为。

“人防工程地下车库”归谁使用管理?依照《人民防空法》之规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条的规定“作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积”，可见业主所购房屋的公摊面积中不包括地下人防工程的面积，因此，人防工程的投资主体不是业主而是开发商。
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, Y$ o4 a! G' g据建筑业业内人士透露，三线城市看似15平方的车位，实际建筑面积为35平方米的地下车位为例，市区一个地下车位建筑安装成本为2300～2500元/平方米，整个建筑安装成本为80500～87500元。而市政配套费方面只有供电一项（不需要水、暖、燃气），大约127元/平方米，整个配电费为4445元。两者相加，一个标准地下车位的成本为84945～91945元。
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建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。也就是说，规划本来是车位，还没有卖给业主的，一般就是属于开发商。

; o- v$ ^( {0 M$ u( L1 Y* h! p虽然根据政府规定，开发商应当修建地下车库作为小区的配套设施。但只要具备相应的条件，开发商仍有权销售地下车库。因为法律并没有规定要将地下车库无偿交给业主使用。地下车库和房屋的关系不同于水电和单元房屋、电梯和高层建筑的关系。地下车库并非房屋必须要配备的设施，它与单元房屋是主次关系，不是主物与从物关系，系相对独立建筑物，它可以独立使用而不失使用价值。因此，只要在房屋买卖合同中没有特别约定，则不存在从物随主物一并买卖转让的说法。开发商如没有承诺无偿给业主提供地下车库，且并没有把地下车库面积计入共摊面积内，那么 ，投资兴建该类地下车库的开发商对此享有专有使用权，业主也就无法要求开发商无偿交付其使用。
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怎么还有人没弄明白，谁投资谁受益的概念！地下车位，说简单点，就是开发商有权出售出租！要花钱买，或者租！地上车位即使是大家共有，也要出钱租，因为地上车位远远不够，大家都有份，只能定价出租，收益由业委会代管！

开发商车位只卖不租，或是有产权的车位威逼利诱强行让业主签订20年长租协议（只予长租，不予短租）的行为是否有垄断嫌疑？房产本是民生工程，开发商联合下属物业子公司设置层层关卡阻挠，这种可耻且疯狂的敛财行为，不仅造成社会问题，还给交通带来了不小的压力。

现在车库比车还贵