房企不景气？

二月楼市小阳春，三月到底如何，众说纷纭。但前两天上海竟也罕见发出：着力稳地价、稳房价、稳预期，由此可见一斑。这可是号称金融中心、经济中心的上海啊，连它都发出要稳地价、稳房价的信号，那全国其他城市可想而知。

& n6 ?- N% Y3 R, y前段时间所有数据都在显示二月份的房产交易火爆，价格开始微涨，这才过了多久，十多天时间，风向就在悄然变化。这个信号已经说明，核心城市的地价、房价也不再是像以前那样闭着眼上涨的了，相反，都有下跌可能。

同时，看看最近恒大、融创等房企的资金难题，保交楼仍然面临巨大压力。今天随笔聊聊楼市，希望能给有需求的读者一些启发。
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（一）

; B) F1 r, N. b* {" a2 ?% R二月份为什么会出现小阳春？除了疫情积压了几年的需求压力之外，我想这里也有很大一部分是利率因素。两三年前在5.88、6.12这种高位做的房贷，后面利率一直降，降到3.8、4.0左右。利率降这么狠，任谁都想提前还款。但大部分人是没有提前还款能力的，这一点简单把房价与收入对比，就能判断一二，很多所谓刚需也只是刚好凑够首付罢了。

% d4 G5 I* ~5 L9 X能提前还款的都应该算是有钱人，毕竟首付往往只有30%多，即使已还数年，剩下的那百分之六七十也不是小数字。

二月份的楼市小阳春，除了看利率低抓紧上车的之外，应该就存在很大一部分人是之前高利率房贷的站岗业主，想提前还但没钱，那就只能选择卖了再买，或者本身有住房，把多余的逢高卖掉。说到这个，有人说可以找中介想办法用经营贷搞钱提前还贷啊。
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0 s. A4 ]# r" A从3月开始，网传上海相关部门开始“扫楼”，可能有银保监、金融办、警方，可能按诈骗罪定这些非法助贷中介。用经营贷来还房贷不但违规还是涉嫌违法，轻则收回贷款，重则负法律责任。
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经营贷转房贷，现在不好使了，唯一的办法就是正常的房产买卖。从另一方面说，二手房交易在资金运用上越来越严、空间越来越少，这一步也存在“倒逼”刚需去买新房的可能！因为新房和二手房是两个概念，新房才关系到最重要的地价。

4 n. U- z/ F. [2 _- [( ?（二）

建行董事长说，靠买房赚钱很难了！
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" H: f2 V" G4 i$ S3 V近日在一论坛上，四大行的建行董事长田国立表示，靠买房赚钱很难了，又住着有赚钱的时代过去了。别人说这话估计没分量，但本身就有巨额存量房贷的四大行之一的董事长说这话，绝对可信。
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1 K+ ^2 A" ~' k; u: `4 Z  |换句话说，还指望房价升高赚差价的人，极有可能会踩空。再说透一点，二手房貌似并没有涨跌限制，之前涨一百万，行，现在货之后跌一百万也行。抱着买房涨价的，可能会有一大批人，以前怎么靠房子赚的钱，未来几年就有可能因为房子一把赔出去。就像炒股，站在一个价格高位，上头三令五申表示有风险，但仍然有人抱着撑死胆大的饿死胆小的进去炒，一旦下行就是巨亏。

/ S8 @% {7 r* |- `" g6 E7 V5 L) j现在内需、外需都相对较弱，或者说前面几十年积累才达到现在的资产价值高度，相应的生产力也与之匹配，但需求减少，一切生产力都可能过剩。

1 w/ y" F- P* R% L! C; X$ r# S" [生产力远大于需求就会导致就业艰难，绝大部分行业都受到影响，明显感觉就是赚钱越来越难。
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再加上欧美银行的不断爆雷，风险传导到生产、消费端，就是资产缩水、个人的收入缩水、需求减少等等。
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  Q' p0 \/ U$ F+ G关键欧美对中国来讲还都是高质量出口区域，赚的都是真金白银，远不是韩国日本包括东盟等国家可比。但外需目前看大概率会持续减弱，特朗普还没上台现在就已经放话“将逐步淘汰所有中国进口的必需品，并完全独立于中国”。

（三）

说句扎心的话，别指望跑赢通胀。

天天宣传怎么跑赢通胀、怎么翻倍之类的，绝大部分是忽悠和骗子。赶上时代红利期，恰巧又买对了资产，闭着眼都能升值，典型的就是前些年的房子和08年之前几年的股市。但那绝不是个人能力的体现，更谈不上什么“只能赚到认知以内的钱”，国家在那个时间进入红利高峰期，稍微胆大点加点运气就能迅速积累财富。
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现在不同，土地财政红利期已经过去了，具备持续升值优势的资产越来越少。连很多真正的财经大佬都开始转型去搞心灵按摩和情感、读书之类了，都在蛰伏，哪还有什么跑赢通胀一说。

" f( N- u2 W0 j4 j& B至于“货币一直在放水，资产肯定水涨船高”，这是有前提的！
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在经济繁荣期，放水有利于资产升值，两者是强关联且互相加持；但在经济并不景气时段，哪怕水漫金山，资产不流动也带动不了资金的流动，反之亦然。
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" c; n9 V$ \5 e6 a那么，放的水流到哪里去了？这里首先要明白一个概念，部署失败的天量资金会给市场带来扭曲和极度通胀的风险，企业用错了资金，这些资金甚至会冲垮整个市场板块。因此很多房企虽然仍然艰难，但是三条红线仍然没有破，这些红线已经是最低的负债率底线，只要踩到这个红线的房企就没法拿到贷款。这三条红线也是房住不炒的底线之一。

# u5 W8 o/ f  k' k, H- c$ N" Q! Z少部分资金流到中小民营企业，而且赚钱效应越小，这些民营企业越是难借到钱。很大一分资金还是流到国央企、城投手里，化解前些年积累的高息负债，就像利息降低以后，个人借新还旧提前还房贷一样。
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循环一遍，钱还是回到银行和其他金融机构，再贷出去仍然大部分流向央国企、地方城投、大民企，形成主要循环。
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  `; q! N, L4 R资金并没有像以前那样再全力流入楼市，即使现在想让资金流入楼市，明知不赚钱的情况下，也没多少企业再愿意像五六年前那样疯狂拿地盖楼卖房。之前站在房地产第一线的企业，不论央国企，都真正开启风险意识。

  D/ T( Y9 J8 g$ J相对个人而言，风向变化太快，许多人风险意识没跟上，还存在买房就一定保值升值的惯性思维。这是要不得的。

/ F1 B) M& ~6 J( l- W$ t  T' ]国内外形势在变，经济政策在变，投资房子等固定资产的思路也一定要跟着变。以前闭着眼买，现在则一定要考虑好自身能否承受减值风险，如果不能那最好别乱折腾，先苟着。
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归根结底是居民收入减少。

人口负增长已是房价标志事件！