惊现“负首付”等营销乱象 引热议

近期，有房产中介声称买房可以“负首付”——无需首付，还能拿到50万元装修款……针对“低首付”“零首付”“负首付”等营销乱象，业内人士披露其中暗藏套路。专家表示，“负首付”不仅违规，而且后期资金压力将加大。
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近日，在多个社交平台上出现了“负首付”“返首付”等营销话术。例如，房产价格520万元，但可以向银行贷款570万元，这样购房者不仅无需付首付，还能拿到50万元作为装修款。

5月24日，“买房现负首付”被推上热搜榜，这一做法引起了广泛的关注和讨论。

网民表示，“只要房价不降，别的都是白搭。贷款越多，还的越多。”
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据《中国证券报》报导，从多方了解到，通过开发商返首付、做高合同价等方法，一些房产看似可以做到“零首付”“低首付”乃至“负首付”，但也面临财务和法律风险。

) f; I5 W3 V8 |7 G; C; w6 r$ n“这套房子评估价是570万元，但是业主低价卖，卖520万元。你可以在银行贷570万元全款买这套房子，还剩下50万元装修。”房产中介王女士表示，其代理的一套深圳罗湖区的房产可以做到“负首付”。
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! h  f0 I8 I4 }“这套房是回迁房。业主现在不要那么多房了，拿出来低价卖，很划算。从业这么多年也很少见能‘负首付’的房子。”王女士补充道。

然而“负首付”需要什么资格，又是如何实现的呢？王女士却避而不谈。“570万元银行会分批次放款。你把资料递上来，全部由我们的按揭部门帮你。除非你是黑征信（不能做）。”

, c! `: c, D/ }& H. L$ ~9 }, V房贷中介钟先生也声称，自己代理的某楼盘可以做到“负首付”。

房产中介赵先生声称，自己已售出一套“负首付”的房产。

" e; e9 J. a1 j# J2 W8 A/ ^3 a报导说，业内人士介绍，“负首付”与“零首付”“低首付”的操作方法类似，一是开发商通过首付分期、返首付等形式减轻购房人首付压力；二是开发商通过做高合同价格，帮助购房人获取更高额度的银行贷款。若开发商返还的资金超过首付款或银行贷款金额超过房产原价，“负首付”便“实现”了。
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- T5 C9 h% }' K; X0 O钟先生透露，实现“负首付”有时还需要借助经营贷的力量。“经营贷比房贷便宜，深圳房贷首套利率是4.6%，经营贷利率是3.5%到3.8%。购房人需要提前准备征信报告和银行流水、收入证明等材料。名下如果没公司的话，需要配合注册个公司。”
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1 c/ e5 y1 m2 K# L5 {0 ^3 a) s钟先生称，“负首付”的出现，和部分区域一二手房价格出现倒挂有关，使得购房人可以以低价买一手房，但以较高的市场价作为评估价，从而做高了贷款合同金额。“‘负首付’其实是打擦边球，只是目前有空间（可以钻），银行可以做高贷款金额。正常情况下，购房人是要三成首付款的。”
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5 x$ p7 R( A: x针对“负首付”等首付模式，工行深圳分行一名房贷经理回应，“首付款如果不是自有资金，我们是不会批贷款的。购房人自己要小心。”
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北京金诉律师事务所主任王玉臣认为，“负首付”现象与一些开发商为了尽快销售楼盘实现资金回笼有关，所以使用一系列花式营销手段进行促销。但是这些促销宣传有不少套路，很多属于虚假宣传。

, U8 z6 z* Q' M7 y) e8 ?1 e1 X+ `“首付和贷款最终还是自己出，早和晚的区别而已。”王玉臣提示，所谓零首付、首付分期看起来似乎没有手续费，但是为了及时支付剩余的首付款，有些人通过消费贷、金融机构、小额贷款公司、贷款中介等筹措资金，既会产生新的成本，又会产生更多的融资风险。
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6 r1 t. u( }- D! G4 v. s" L8 z针对近期零首付、低首付、送首付、首付贷、返首付等首付模式的出现，上海易居房地产研究院研究总监严跃进说，这是营销领域乱象的体现。
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需要注意的是，“负首付”不仅违规，而且后期资金压力将加大。
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2 ~0 U; Z4 d. G& T2 \自媒体“豆荚说电影”的文章表示，买房负首付，看似为购房者减轻了负担，但实际上存在很多问题和风险。
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$ r5 [. E3 i: {* q首先，“负首付”的做法属于违法操作；其次，购房者零首付购房并不意味着真的没有首付款，房地产开发商通常会通过收取其它费用或者变相提高房价等方式，将首付款“转移”到其它方面，最终还是由购房者来承担。
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2 i, D1 k8 K9 s( ?此外，由于购房者没有支付首付款，银行在贷款时会存在较大的风险，因此很难获得贷款。即使获得贷款，贷款金额也不会很高，需要支付的利息也会很高。

/ `0 K3 F& R9 x# t对于房地产开发商而言，“负首付”的做法虽然能够促进房屋销售，但是也存在很大的风险和隐患。如果房价上涨幅度不大或者出现下跌，购房者难以获得贷款或者无法支付房屋月供，就有可能出现违约情况，最终导致房地产开发商承担巨大的风险和损失。

背后算计。