惊天内幕！告诉你们房产商宁死也不降房价的真实原因！原来真相如此简单！！

                       作者：haishihzgg  发表日期：2011-9-7 13:54:00
, j4 U& ?& J8 F) D8 A       本人是学经济学的，毕业于中国最高学府，现在在一家国内著名房产商任财务总监。
　　我仔细看了下大家写的文章，确实高人不少。有的把高房价归因于ZF，有的归因于垄断，还有的归因于信心..等等等等，不一而类。
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　　但是不管归因于哪种最终可以总结归纳为一句话，那就是：希望通过寻找中国经济在经济学上的死结找到一个最佳的做空点，也就是很多人宣称的崩溃，然后在这个崩溃来临的时候入场做多（该买房的买房，该娶媳妇的娶媳妇。）
　　实际上，这是金融高手的操盘法，也是最高明的投资手法，但是我只有一个问题，你们真的个个都是金融大师吗？你们知道自己和大师间的区别吗？恐怕在论坛里天天喊着空，喊着崩溃的人，自己哪天丈母娘一个电话就去乖乖把房子买了，哪怕明知道这样做即便不是最傻也不高明。但是你就是做了！这就是你和大师的差别，真正的大师比如说巴菲特，人家最开始做股票的时候，专门成立一个股票投资基金，在认为估值过高的时候可以坚持5年不买一只股票！你想象一下，一个专门靠炒股赚钱的人，N多人把钱交给你炒股赚钱，你拿着别人那么多钱5年一只股票都不出手！就像说相声的高手5年都不说一句话，就像歌手5年不唱一首歌！是什么感觉？如果是你，你憋得住？
　　是的！这就是老百姓和金融大师的区别！基本道理人人都懂，但是大师有充分的理论基础，有坚定的信念，知道自己在做什么，并且能够制定切实可行的计划而坚定执行！
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　　所以我在这里不想说谁买房对或者不对。如果是信念不坚定者，越早买越好，因为跌的时候你也不会买的，因为你信念很容易动摇，那时候你会觉得没有最低只有更低甚至真的跌到你心理价位了你还是不买，因为你觉得房子没啥价值。而涨的时候你总有一天会买，因为你会觉得房子会越来越值钱。这就是大多数老百姓的想法，也是大多数老百姓终身贫困的原因（比如说在下的父母那一类人）。
0 L- s( L" f( Z" `1 D　　如果是有坚定信念或者压根买不起房的人，你就坚定自己的信念，自己设定一个比较合理的价位，我的计算方法是用你现在的房租除以中长期利率（5%），因为房子是长期投资，考虑到通货膨胀因素，3年期利率是合适的。这就能得到一个房子的真正公平的价格。高于这个价格，我建议你不如买辆大面包车，然后把钱存入银行按3年定期存或者直接买3年期国债，用利息来支付房租。比如说房价200万，你存入银行利息10万，房租每月3000，你每年交了房租还赚64000元，何乐而不为！什么？担心房价继续涨？我告诉你，现在中国的房价都超过美国、日本、加拿大、澳大利亚了，我有好几个侄儿侄女都在美国买房了，我先一听还吓一跳，以为他们好不得了，结果他们跟我说，原来一套150平米的房子才卖5万美金，也就是32万人民币都不到！如果再涨，你直接抱着钱和这么多年积累的利息一起移民算了。不就是承认一下自己无法在国内立足吗，那我就干脆承认自己的失败，承认自己没资格在这里呼吸被污染的空气，被污染的海域；但我至少有资格去他乡开着十几万块一辆的路虎（这边卖80万一辆的路虎那边也就20万不到）去福罗里达的海滩享受阳光。不就是承认个失败吗？一句话的事而已!
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　　好了，这些废话就不多说了！那我现在来告诉大家房产商宁可被法院判死缓或者重新变回穷光蛋也不愿意降房价的真实原因！记住哟！是真实原因！这是唯一正确的答案，以后不要再扯那些没用的了！什么通货膨胀啊，什么制度建设啊，我告诉你，印钞票又不是第一天！论制度建设，现在比以前那是自由得多！要不然重新回到计划经济时代，你们个个都给我分到农村！（呵呵，开个玩笑话！）
　　
; `2 ?. F0 L% S8 k8 e! j: j　　其实本人也属于你们所说的那种阶层，一直看坛子里N多人犯傻只是偷笑不好多说，但是由于本人出身卑微，所以还无法完全泯灭自己的良知，因此我今天冒险说出以下真实内容，希望斑竹能够手下留情，因为只涉及商业实际方面的内容不涉及政治甚至不涉及经济。我不想谈太多空洞的理论（虽然我也谈得来），我只想用更多真实的事实来说明问题：
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0 v/ `& {+ [4 k- |% q　　真相是：房产商现在统一的操作模式是，房子建成后先卖给自己，由于自己已高价购买了自己的房子，高额的利息（注意这里的利息是按成交价算的，比如他现在卖4万一平的房子，他是按这个价钱和自己成交然后按这个价钱的金额向银行贷款的哟，而且还要出很多钱打通各方面关系，这些隐性成本加上银行利息以及很多高利贷利息）让这些地产老板讲价就等于自杀！相当于股市里的割肉、认赔出局。如果不降价，还可以幻想着
) c5 }3 t# h' Y2 U: w7 ]4 t) R　　大家看看最近那个伪造金缕玉衣的老板就知道了，我这里转贴已公开报道和证实的内容：
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9 S. ]8 ~% A" ~3 o　　“向银行借贷也是谢根荣走向诈骗的开始，1999年底，为了拿下北京市宣武区的东华金座项目，谢根荣需支付共计3.2亿元的转让费及后续开发资金。2009年9月，谢根荣利用虚假证明文件，与中国建设银行的7家北京支行签订了566份《虚假个人住房贷款借款合同》，共骗取贷款6.7亿，至今尚有5.5亿元无法归还。在此过程中，面对巨额贷款无法偿还的现实，北京建设银行经济技术开发区支行行长颜林壮、副行长赵峰参与帮助谢根荣制造虚假报表，并出具共计4.56亿元的承兑汇票。”大家明白了吧？房价为什么那么高？不是真的有那么多有钱人真正花了那么多钱在买，你们想想他那个楼总共才多少个单元？修房子的人自己就买了566套！其实这种情况是行业内统一标准的操作模式，甚至表现形式都大同小异，不就是多找点身份证的事嘛，不说售楼部的所有员工，就建设工地上那些农民工兄弟，去他们村里动员动员也就是200元一个的事情，轻松加愉快！
　　
% J) B6 N& q/ B$ w  Z　　类似于这哥们的老板我认识很多，有好些在上一轮调控的时候好多没撑住的就又回到一穷二白的状态了，比如说前一阵有名的协信地产的老板，大家可以去查一下我说的是不是真的。
　　
　　现在大家明白了吧？整个中国的房地产业就像一个巨大的庞氏骗局，只是这个骗局针对的对象主要是银行，其次才是普通大众。如果房价能一直上涨，这个庞氏骗局还能继续演下去，但是最终的结局我不说大家也能猜到了，所以现在大家知道为什么要调控了吧。对于我们老百姓来说，你忍几年不买房其实也不会有太大的伤害，房产涨了10年了，无论是日本经验、香港经验、德国经验、美国经验还是房地产行业周期，PI周期还是人口周期都已经到了关键节点。就像一只股票，如果你想买，他从10元涨到20元你没买，涨到30元你没买，就这么一直等过来，现在他都涨到100元了，你是不是得出现在应该进场了?如果你根据前面的经历得出他还会一直涨涨到200元，那么你去看看包钢稀土的股票就知道后面是什么在等着你！忍几年和丧失自己大半辈子辛苦积累的财富，谁轻谁重自己可以判断！但是我告诉你，你们可以忍几年不闻不问就过去了，而有一群人却没那么简单，每天都急得像热锅上的蚂蚁，想逃都逃不了，想认输都不得行！那即是中国历史上著名的赌徒群体：中小房产商老板们！你想想吧，你们不买房大不了就是多搬几回家，实在嫌麻烦直接买辆10几万的NV2000自己运！但是你想过没有？不管你们买与不买，房产商们早已吞下几百上千套贵得离谱的房子！你们不买没事，他们卖不出去但那银行的利息到了时间可是不能不交的啊！以前可以借新账还旧账，等你们出售买了他就胜利大逃亡，现在你们不买了，或者不许买了，这可让他们如何是好啊。你说降价吧，那银行的本金+利息如何还？你说不降吧，限购等搞得房子卖不动了，利息一天比一天多，银行不给借钱了，就只好找信托发行债券，现在信托也管得严了，大的地产商还好可以去国外弄钱，挨到ZF扛不住那天放松调控他就活过来了，中小的就麻烦了，所以不得不去借高利贷，所以大家现在听说江浙那一代很多人放高利贷，又很多人跑了就是这么来的。所以以后别去瞎编什么中小企业贷不到资金之类的。中小企业为什么会没有资金？你为什么需要那么多资金？现在国际市场都在萎缩，你又不是需要怎样扩大生产规模，搞研发？说出来你自己都不信对吧？怎么会那么缺钱？现在江浙哪个老板不是把钱抽去投房地产？就剩几个有固定大客户的工厂在那拖着也只是当有点钱赚没必要刻意去关门定位的而已。我告诉大家就是这个社会的真相，大家一但把这个问题看明白了，就真的对现在社会上出现的一系列现象有解了，而且你会发现有了这把钥匙，再有什么怪事出来你都会发现“原来如此！”
　　
* m$ p$ N$ z# B% y, H1 v% u　　今天先发一贴，看看大家的反映，如果大家认可我这种以事实来说话的风格比较乐意，我再以事实说话这种风格告诉大家中国经济真正的死结在哪，以及怎么四两拨千斤就可以让中国经济死而复生，其实很简单！真的很简单！只是真理往往掌握在少数人手里，而这少数人又无权又无地位，因此真理就永远地被埋没而已。或许直到出了大问题造成了大灾难也不会有人直到这世界曾经有人早就直到问题的存在以及如何解决。

自己顶。

什么内幕，公开的秘密。

         房价回落40%才算是合理水平——中国房地产泡沫严重程度分析
                    作者：成功与法  发表日期：2011-10-2 19:12:00
　　
　　 一、从百姓承受能力讲
' J( F! s8 x+ Z/ G, \6 m- c. I+ V! c0 g/ d3 n　　 中国2007年的房价比2004年高一倍，那时百姓已经感觉很高了，即使高薪白领贷款按揭买房也不容易。2008年全球金融海啸来临，中国正好想顺势调整一下，可是2008年全球经济衰退程度超出国家预料，被迫紧急出台刺激政策，结果现在房价比2007年再翻近一倍。现在家庭买房，必须2人都是高薪白领或者双方父母支持才能买得起，即便这样，也不是一件容易的事，因为高价买房后，很容易变为房奴，生活质量下降。
　　那，现在中国有多少家庭2人都是高薪白领呢？3%？这就很不错了。
# ?5 d/ M# ?; N/ S4 O: U$ Z8 P1 h2 k　　 即使房价下跌40-50%，跌回2007年的高水平，买得起房的家庭也不会超过50%！大家想想，2007年的时候，有50%的家庭买得起商品房吗？10户人家也难得有5户吧。
* d0 t% V. T' h1 k　　 因此，从百姓工作生活的感受来看，中国的房价泡沫真的很严重，远远超出了百姓的承受能力。
　　
, T5 @- a4 F. w+ E　　 二、从国际标准讲
* k2 @% i5 x" i: G: Y/ P8 i, z　　 国际上，房价与家庭收入比为6倍以下为合理水平，超过6倍为泡沫。瑞士是全世界人均收入最高的国家，比美国、日本还高，它的房价与家庭收入比为6倍；日本为4.8倍。
; B3 x4 k" |8 O% ^　　 现在中国城市一个家庭男女双方（比如一般公务员或教师）每月各3000元，2人就6000元，一年就7.2万元，6倍房价就是43万元左右。100平方米，43万元，每平方米4000多元，这就是2007年中国房价的平均水平。也就是说房价超过4000多元/平方米，就已经是泡沫了。而现在中国城市平均房价7000多元左右，房价收入比高达10倍以上，泡沫已经很严重了！假如房价与收入比回落到6倍，至少回落到2007年的水平，房价将下跌40%！
　　
　　 三、从房价上涨的根本推动力讲
　　 房价上涨的根本推动力就是：货币的增发。中国经济每年都增长，货币每年就要多增发一点，维持适度的通货膨胀（一般3%以下），有利于经济的运转。也就是货币的供应量要比实体经济的增长量多一点，对应的实物资产价格也就相应涨一点。房地产价格，换一种说法就是房地产的货币量体现。货币多印一些，房价自然就涨一些。因此，如果房价每年均衡上涨几个百分点，这是合理的增长。
( T/ q, ]$ S9 i1 m0 e+ r　　 2007年以前，中国银行业放贷总额在3-4万亿元左右，然而为了应对世界金融海啸2009年放贷近10万亿、2010年近8万亿，货币供应量突然增多1-1.5倍！可实体经济却用不了这么多钱，因为危机环境下内需外需明显减弱，生产出来的商品卖出的很少，结果很多贷款来的资金或企业个人的自有资金就不用来生产了，很多都流到被国家刺激的房地产市场，货币突然增多很多，需求增多很多，房价自然就被抬高了。货币供应量多了1-1.5倍，对应的房价就涨了大约1-1.5倍，这是多么严重的泡沫！同样其他物价也在飞涨。
　　 现在国家发现：哦，原来实体经济需要不了这么多钱，赶快收回。进而大家看到银行的存款准备金率上调到历史最高位21.5%，利率也提高一些，回笼资金以抑制银行过度放贷。大家想想，如果过3-5年银行贷款规模减少50%回到2007年的水平，那资产价格房价是不是会回落50%呢？回落是肯定的，只不过回落幅度可能不到50%，因为3-5年每年人均收入都在小幅增长，而且中国人对房子的刚性需求也会抵消一部分房价的回落。我认为3-5年后房价至少回落30-40%。
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+ m" J) U  @, Q. D　　 四、房价回落的比例
　　 从上述3方面的分析结果看，中国城市房价回落40%才算是回到合理水平。
　　
- p; z, Q+ @# {  [　　 五、不要被忽悠了
　　 了解房价上涨的本质，了解房价泡沫的严重程度，你就不要再被开发商忽悠了。“什么城市土地稀缺，地价越来越高，房价怎么会落？”你可以告诉他，城市不缺土地，把七八十年代8层以下的楼房拆掉，盖二三十层的高楼，城市不知要多出多少土地来！专业讲就是提高原有土地的容积率，就可以解决城市土地“稀缺”的问题，发达国家地区就是这么做的。“什么房子越来越少，房价怎么会落？”你可以告诉他，目前中国有6000多万套空置房，没有人住，如果房价下跌，这些投资人怕亏损而抛售房子，加上目前众多的待售房、在建房，市场上可卖的房子“多如牛毛”，怎么会少呢。如果有人跟你讲“你见过房价下跌过吗？”你告诉他：2008年全国房价就下跌10%，要不是国家为应对全球金融海啸被迫出台4万亿投资计划还不知下跌多少？1996-2004年海南因房地产泡沫破裂，房价从6000多元跌到1600多元/平方米，1000元左右的旧房我还见过不少。日本九十年代初因房地产泡沫破裂房价49%，地价下跌70%，目前只涨回到最高价的三分之一！请不要再被忽悠了……
; u5 a. X* b: |　　 如果中国房价泡沫不严重，国家怎么对房价调控的决心这么坚定不移？！大家好好想一想……

讲了几年高房价，想帮儿子买房时，那知房价又高了很多元。无语......